Entrevista com Diogo Maccord de Faria, vice-ministro de Privatização do Ministério da Economia (Brasil)
Qual é a sua função no Ministério da Economia?
Sou o Subsecretário de Privatização do Ministério Economia no Brasil. Supervisionar empresas estatais no Brasil e Imobiliária caso. Isso é cerca de 400 bilhões de dólares. Atualmente, temos algumas grandes privatizações acontecendo, como a Eletrobras, que é a maior concessionária da América Latina. Também estamos privatizando nossa própria agência de correios, os Correios, que também é a maior agência de correios da América Latina. Patrocinamos um programa massivo de criação de fundos imobiliários no qual consolidamos ativos em grandes áreas dentro de centros urbanos de norte a sul – cidades como Rio de Janeiro, São Paulo, Florianópolis, Porto Alegre e Belo Horizonte. É um fundo imobiliário específico e uma nova estratégia que estamos patrocinando, mas temos muitos outros projetos de privatização. Quando falamos em mobilidade urbana, estamos privatizando trens urbanos em Belo Horizonte e Porto Alegre. Temos muitos projetos diferentes em toda a província.
O que pode interessar aos investidores internacionais nesses projetos?
O Brasil tem um histórico muito forte de parcerias público-privadas e começamos a fazer isso na década de 1990. Para dar um exemplo, nosso mercado de energia é amplamente patrocinado pelo setor privado. Nossa última empresa patrocinada pelo governo federal é a Eletrobras. Esta é uma oportunidade para os investidores internacionais fazerem parte do maior processo de privatização da história da América Latina. É uma empresa que não só é muito importante para o mercado brasileiro, mas também pode ser um vetor de expansão em toda a América do Sul. A mesma coisa acontece com os imóveis. O governo federal possui os melhores ativos. Estamos falando de 1,5 milhão de metros quadrados de área verde dentro de cidades densas como o Rio de Janeiro, então imagine o que você pode fazer com isso. É uma grande oportunidade para investidores que estão olhando para o futuro. É um mercado que deve ser desenvolvido no Brasil. Se temos esses tipos de desenvolvedores por aí que querem fazer parte dessa transformação, este é o momento.
Você pode dar exemplos de alguns fundos imobiliários que chamariam a atenção internacional?
Há uma área em Florianópolis, que é uma cidade muito bonita no sul do Brasil e é a capital do estado de Santa Catarina. 70% da economia brasileira está concentrada nas regiões sul e sudeste. No sul temos grandes comunidades de alemães, italianos, poloneses e japoneses. Florianópolis no Brasil é conhecida como uma cidade importante para o desenvolvimento da tecnologia. Temos 1,3 milhão de metros quadrados de frente para o mar, então imagine a oportunidade de desenvolver um bairro inteiro do zero que poderia ser considerado o melhor lugar para os ricos comprarem um apartamento, trabalhar ou qualquer outra coisa. Estamos contratando um gerente especial para supervisionar o projeto. Este gestor terá total autonomia para criar um grupo de promotores, arquitectos, civis etc. e poderão criar de raiz um plano director para criar uma tese de investimento para atrair capital para o desenvolvimento do projecto. Eles vão ganhar dinheiro com taxas de performance que vão receber em tudo além do padrão que estabelecemos, que é o custo de longo prazo da dívida pública. Essa taxa de desempenho será de 20% do que exceder o padrão, mas pode chegar a 30% se o gerente especial atender a determinadas certificações ESG (Environmental, Social and Corporate Governance). Nossa ideia é patrocinar um grande programa para novos bairros ESG, bairros totalmente sustentáveis. O que estamos procurando são mudanças na paisagem urbana.
Você já tentou isso em algum lugar?
Esta é a primeira vez que o governo federal coloca algo assim no lugar. Já temos alguns grupos no Brasil que costumavam fazer algo assim, mas isso não é normal porque não temos esses 1,3 milhão de metros quadrados de frente para o mar em cidades importantes. Apenas o governo federal possui alguns ativos dessa natureza e é por isso que convidamos empresas internacionais a se associarem a empresas locais e gestores privados locais para desenvolver esses novos empreendimentos. De acordo com a legislação brasileira, apenas os gestores registrados para operar no Brasil podem ser gestores oficiais desses fundos, porém, são totalmente independentes para fazer parceria com qualquer pessoa no exterior.
É muito cedo para convidar parceiros internacionais antes de contratar gestores do setor privado?
Sim e não. Publicaremos as primeiras propostas até o final de abril, o que significa que nomearemos os gestores privados até o final de maio ou início de junho, e eles terão um ano para apresentar um plano mestre e uma tese de investimento. Se o gerente não tem um grupo para criar um projeto, ele pode não ter tempo suficiente para preparar um plano mestre para o próximo ano, então acho que este é o momento certo para fazer isso.
Que tipo de pessoa você está pensando em ser um gerente?
Temos a CVM (Comissão de Valores Mobiliários), o regulador do mercado de capitais no Brasil, e o que exigimos são gestores privados com ativos sob gestão superiores a US$ 100 milhões. Eles devem ser registrados na CVM e seus ativos sob gestão devem ser para fundos de desenvolvimento porque temos dois tipos de fundos imobiliários no Brasil. Nós os chamamos de tijolos e papel. Os papéis são principalmente dívidas, então os fundos gerenciam as dívidas, o que obviamente não é o que estamos procurando. Estamos procurando diretores com mais de US$ 100 milhões em ativos sob gestão para Bricks for Development.
Esses gerentes serão promotores imobiliários?
Alguns deles terão DNA para desenvolver novos projetos, mas a maioria não, e é por isso que eles terão que fazer parceria com alguns desenvolvedores. Dito isso, acho que temos pouquíssimos desenvolvedores com essa visão no Brasil. É por isso que acredito que desenvolvedores internacionais que fizeram projetos semelhantes no exterior terão a oportunidade de vir aqui para fazer parceria com gerentes locais para entregar os bairros ESG que imaginamos.
Qual a sua expectativa para a privatização da Eletrobras?
O interesse é grande porque representa de longe a maior oportunidade de investimento da América Latina. Grandes fundos internacionais têm um bilhete muito limitado e não perdem seu tempo supervisionando pequenos projetos e esta é uma operação enorme. Já estamos trabalhando com grandes fundos de pensão e grandes bancos, por isso acho que esse processo foi um grande sucesso. A outra razão que eu acho que vai dar certo é o conhecimento técnico que a Eletrobras tem. Por causa da guerra russo-ucraniana, estamos falando sobre o futuro setor de energia E como podemos resistir. Mais de 80% da energia do Brasil é gerada a partir de fontes renováveis de energia, e a Eletrobras tem uma experiência significativa com usinas hidrelétricas, que são o coração de nossa rede elétrica. A América Latina ainda tem muitas oportunidades para desenvolver grandes usinas hidrelétricas como no Peru, Colômbia etc. Os engenheiros que a Eletrobras possui são de longe o melhor grupo de técnicos da América Latina que pode começar imediatamente a desenvolver esse tipo de projeto em outros países. A empresa pode ser usada como vetor de expansão, não só na América do Sul, mas em toda a América Latina.
Quanto à privatização dos Correos, o que você acha do interesse dos fundos internacionais?
É muito semelhante à Eletrobras como vetor de expansão. Quando você pensa na DHL, que era uma empresa estatal na Alemanha, ela foi privatizada e agora é a maior empresa de logística do mundo. Correos tem potencial para ser o mesmo na América Latina. Antes era uma empresa que entregava cartas, mas a gente não escreve mais muitas cartas, então esse é um setor que está desmoronando. Mas, ao mesmo tempo, os pacotes aumentaram significativamente devido ao e-commerce e os Correios têm os melhores sites do Brasil para logística. Tem 9.000 pontos de entrega diferentes e grandes centros de distribuição e estes são os melhores ativos para quem procura desenvolver uma oportunidade de entrega de encomendas. Os retornos dos Correos estão subindo em um setor que está perdendo market share e com dinheiro próprio, haverá oportunidade de investir muito mais. Temos como meta um investimento de quatro a seis vezes o que os Correos estão investindo atualmente. Já temos uma plataforma estável que pode ser mais eficaz e eficiente com gestão privada.
O que é importante para você?
Gosto de projetos de mobilidade urbana porque acho que essa é a ponte entre o nosso programa de privatizações e a agenda imobiliária. Quando você pensa no trem metropolitano de Belo Horizonte, cerca de 200.000 pessoas usam esse sistema todos os dias, então é uma grande transformação nessa área. Após a privatização, podemos chegar a 300.000 pessoas por dia, e com tantas pessoas usando o trem todos os dias, a oportunidade real não são os passeios de passageiros, mas os imóveis que podem ser desenvolvidos. Acho que muitos países ao redor do mundo estão ganhando muito dinheiro com sua agenda imobiliária dentro de seus sistemas de transporte urbano, então acho que isso é um convite para explorar essas oportunidades também no Brasil.
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